Ustawa o Jawności Cen – praktyczny przewodnik dla deweloperów mieszkaniowych

Aktualizacja 13.08.2025

Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy (tzw. ustawa o jawności cen) zaczęła obowiązywać w lipcu 2025 r. i wymusza na deweloperach otwarte publikowanie aktualnych, kompletnych i historycznych cen ofertowych każdego lokalu. Dane są publikowane na stronie www dewelopera oraz na portalu dane.gov.pl - w tych obowiązkach pomoże system voxDeveloper CRM.

Zgodnie z ostatnimi informacjami prezentowanymi przez PZFD, jeśli po 11 lipca 2025 r. będą zawierane umowy rezerwacyjne w ramach przedsprzedaży (przed oficjalnym rozpoczęciem sprzedaży), to już przed zawarciem pierwszej takiej umowy strona internetowa musi działać zgodnie z nowymi przepisami. Oznacza to, że deweloperzy prowadzący przedsprzedaż mogą być zmuszeni do wcześniejszego wdrożenia wszystkich obowiązków, nawet jeśli oficjalna sprzedaż ma ruszyć później.

Co dokładnie trzeba publikować?

Ministerstwo przygotowało szczegółowe wytyczne:

Udostępnanie danych dotyczących mieszkań - informacje dla deweloperów

W skrócie dane obejmują między innymi:

1. Cena brutto oraz cena brutto za m² każdego lokalu.

2. Koszty dodatkowe - zestawienie z cenami wszystkich oferowanych produktów – np. miejsca postojowe, komórki lokatorskie.

3. Historia zmian ceny od 11.07.2025 roku dla wszystkich oferowanych produktów w inwestycji, których sprzedaż zacznie się po tej dacie lub od 11.09.2025 (dla inwestycji, które były już w sprzedaży 11.07.2025 roku).

4. Dane w formacie maszynowym (sugerowany XML i cenniki w CSV) zgodnym z wytycznymi portalu dane.gov.pl

a. Dozwolone formaty: CSV, JSON, XML

b. Panel dane.gov.pl nie obsługuje: PDF, JPG, PNG, TIF

5. Codzienne aktualizacje - dane powinny być aktualizowane nie rzadziej niż co 24 godziny przez 365 dni w roku

System voxDeveloper CRM już umożliwia automatyczne publikowanie danych zarówno na stronie www jak i w portalu dane.gov.pl - zapraszamy do zapoznania się z artykułem:

Jak aktualizować dane lokali na portalu dane.gov.pl - automatycznie i manualnie

Jak firma deweloperska powinna się zarejestrować jako dostawca danych?

1. Rejestracja na dane.gov.pl

Osoba, która w imieniu dewelopera będzie udostępniać dane, powinna zarejestrować się w portalu dane.gov.pl przy użyciu imiennego adresu e-mail w domenie służbowej.

Szczegóły opisane są na stronie dane.gov.pl w materiale Udostępnianie danych dotyczących cen mieszkań - informacje dla deweloperów

1.1 Założenie konta użytkownika

1. Wejdź na dane.gov.pl
2. Kliknij "Zarejestruj się"
3. Użyj adresu imiennego w domenie służbowej (np. jan.kowalski@deweloper.pl)
4. Aktywuj konto poprzez link w emailu

2. Uzyskanie statusu Dostawcy Danych i nadanie uprawnień edytora

Po zarejestrowaniu konta indywidualnego, osoba upoważniona powinna skierować na adres kontakt@dane.gov.pl informacje niezbędne do założenia profilu dostawcy oraz nadania uprawnień edytora.

Poniżej znajdziesz wzorcowe dane wymagane do wysłania mailem podczas zakładania konta dostawcy danych na portalu dane.gov.pl:

• Tytuł wiadomości: Założenie profilu dla dewelopera „Deweloper sp. z o.o."

W treści maila:

• Pełna nazwa dewelopera: „Deweloper sp. z o.o."
• Dane adresowe dewelopera: ul. Jasna 1, 09-453 Warszawa
• Adres strony internetowej dewelopera: www.deweloper.pl
• Adres poczty elektronicznej dewelopera (ogólny do firmy, np. biuro, sekretariat): biuro@deweloper.pl
• Numer telefonu (ogólny do firmy, np. biuro, sekretariat): +48 22 122 03 55
• Opcjonalnie numer faksu (pole nieobowiązkowe)
• Numer REGON: 123456789
• Opcjonalnie Adres do doręczeń elektronicznych (e-Doręczeń) (jeżeli występuje - pole nieobowiązkowe)

Dane osób upoważnionych do edycji danych (imię i nazwisko użytkownika, któremu mają zostać nadane uprawnienia edytora):

• Anna Kowalska
• Jan Nowak

Adres służbowej poczty elektronicznej osób upoważnionych do edycji danych (imiennej w domenie służbowej, na które zostało zarejestrowane konto w portalu):

• anna.kowalska@deweloper.pl
• jan.nowak@deweloper.pl

Ważne informacje:

• Każda osoba edytująca dane [edytor danych] musi mieć indywidualne konto na portalu dane.gov.pl - trzeba się zarejestrować indywidualnie zgodnie z instrukcją na filmie
• Adres email musi być firmowy (nie prywatny), w domenie Twojej firmy
• Proces weryfikacji zgłoszenia trwa kilka dni roboczych
• Można zgłosić kilka spółek jednocześnie w jednym mailu, a edytorami danych mogą być te same osoby w wielu spółkach

Mail zgłoszeniowy wyślij na: kontakt@dane.gov.pl

3. Przygotowanie danych do publikacji

W portalu należy udostępniać dane o możliwie najwyższym stopniu otwartości (w formatach takich jak np.: XLSX, CSV, JSON). Nie powinno się udostępniać danych w formatach utrudniających maszynowy odczyt, takich jak PDF, JPG, PNG, TIF (graficznych). Szczegółowe wskazówki dotyczące przygotowania danych znajdziesz w dokumencie opracowanym przez Ministerstwo: " Wskazówki dotyczące przygotowania danych do publikacji w portalu ".

Więcej na ten temat można przeczytać w artykule:

Jak aktualizować dane lokali na portalu dane.gov.pl

4. Przesyłanie danych

Dane mogą być przesyłane ręcznie za pomocą panelu administracyjnego lub automatycznie za pomocą plików XML.

a) Ręczne udostępnianie danych (przez panel administracyjny):

Proces ten jest szczegółowo opisany w " Instrukcji udostępniania danych w portalu dane.gov.pl z wykorzystaniem panelu administracyjnego " ( od punktu 10 ).

Oraz w naszym artykule i na video: Jak aktualizować dane lokali na portalu dane.gov.pl

b) Automatyczne zasilanie danych (przez plik XML):

Portal dane.gov.pl umożliwia automatyczne wysyłanie danych do Ministerstwa polegające na tym, że wskazuje się Ministerstwu adres pod którym publikowany jest aktualny cennik lokali.

Jest to preferowana metoda dla deweloperów ze względu na wymóg codziennych aktualizacji. Szczegóły znajdują się w " Przewodniku automatycznego zasilania danych xml "

Program voxDeveloper CRM obsługuje tą automatyzację i umożliwia pobranie linku z którego Ministerstwo automatycznie zaczytuje dane - co opisaliśmy w artykule:

Jak aktualizować dane lokali na portalu dane.gov.pl

5. W jaki sposób zautomatyzować proces pobierania danych?

Należy skontaktować się z administratorem portalu (kontakt@dane.gov.pl) w celu utworzenia tzw. źródła danych. W treści korespondencji należy podać: nazwę dostawcy danych (zgodną z utworzoną w portalu dla dewelopera), adres e-mail edytora lub edytorów oraz adres określający lokalizację pliku XML

Zgłoś się na kontakt@voxdeveloper.com abyśmy wygenerowali dla Twojej spółki link do cennika, z którego Ministerstwo może automatycznie pobierać dane.

Następnie link ten przesyła się do Ministerstwa na adres kontakt@dane.gov.pl i jest on podłączony po to, by Ministerstwo mogło automatycznie pobierać co rano nowy cennik lokali. Więcej na ten temat piszemy w artykule:

Jak aktualizować dane lokali na portalu dane.gov.pl

6. Aktualne dane w voxCRM

Upewnij się, że każdy lokal w voxCRM ma:

• aktualną cenę brutto i cenę za m²
• dla Spółki, dla której będziesz udostępniał dane masz przypięte te inwestycje, których historia ma być przesyłana na portal dane.gov.pl - w voxDeveloper znajdziesz te informacje w zakładce Więcej → Inwestycje lub Projekty → Spółki

Więcej szczegółów jak uzupełnić dane w voxDeveloper CRM i pobrać link z cennikiem:

Jak uzupełnić dane spółki celowej, inwestycji i pobrać link dla dane.gov.pl

Jak voxCRM wspiera nowe obowiązki?

voxDeveloper CRM zawiera już aktualne dane (np. o historii cen) oraz ma mechanizm umożliwiający automatyczne publikowanie danych w Ministerstwie. Zapewnia to:

• Spójność cen – ceny na stronie WWW, w CRM i w rejestrze państwowym pozostają identyczne
• Automatyczny generator danych dla strony WWW - już dostępne API, firma tworząca www może przygotowywać wyszukiwarkę i dane lokali zgodnie z nowymi wytycznymi, jak dostosować stronę www - artykuł do ustawy o jawności cen
• Automatyczny generator danych XML – CRM przygotowuje link do danych zgodnie z wymogami Ministerstwa, który przesyłany jest na adres kontakt@dane.gov.pl dzięki czemu Ministerstwo pobiera te dane automatycznie.
• Funkcje zarządzania publikacją danych (np. zapobieganie publikacji błędnych zmian cen itp.)

FAQ – najczęstsze pytania deweloperów

Od kiedy dokładnie obowiązuje obowiązek rejestracji i raportowania danych?

To zależy od statusu inwestycji. Istnieją dwa kluczowe terminy:

• od 11 lipca 2025 r. dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczyna się w tym dniu lub później.
• od 11 września 2025 r. dla inwestycji, które w dniu 11 lipca są już w trakcie sprzedaży (obowiązuje dla nich dodatkowy, dwumiesięczny okres przejściowy).

Kto w praktyce jest "dostawcą danych", którego należy zarejestrować na portalu?

Dostawcą danych jest deweloper – czyli podmiot, który prowadzi sprzedaż lokali lub domów i oferuje je na rynku. Jeśli sprzedaż realizowana jest przez dedykowane spółki celowe, to właśnie te spółki należy zarejestrować jako osobnych dostawców danych.

Jakie są konsekwencje braku rejestracji i nieprzesyłania danych?

Niewypełnienie obowiązków wynikających z ustawy o jawności cen wiąże się z ryzykiem nałożenia sankcji. Nadzór nad przestrzeganiem przepisów sprawuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), który może uznać takie zaniechanie za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów i nałożyć karę finansową.

Czy muszę się rejestrować, jeśli moja spółka obecnie nie prowadzi żadnej sprzedaży, ale planuje ją w przyszłości?

Obowiązek rejestracji i raportowania jest bezpośrednio związany z posiadaniem aktywnej oferty sprzedaży. Jeśli nic nie oferujesz, nie masz obowiązku przesyłania danych. Możesz jednak założyć konto na portalu z wyprzedzeniem, aby być gotowym na moment rozpoczęcia sprzedaży, unikając w ten sposób opóźnień związanych z ręczną weryfikacją zgłoszenia.

Czy muszę raportować ceny samych miejsc postojowych lub komórek, jeśli zostały mi tylko one w ofercie, a wszystkie mieszkania są sprzedane?

Tak. Zgodnie z duchem ustawy, która ma na celu pełną transparentność, należy publikować ceny wszystkiego, co deweloper oferuje do sprzedaży. Jeśli w ofercie pozostały tylko miejsca postojowe lub komórki lokatorskie, ich ceny również powinny być jawne i raportowane, aby uniknąć zarzutu sprzedaży czegoś, co nie jest w sposób transparentny oferowane.

Czy muszę publikować ceny rezerwowanych (ustnie / nieformalnie) lokali?

Tak, dopóki umowa rezerwacyjna lub deweloperska nie zostanie podpisana, cena rezerwowanego lokalu pozostaje jawna. Podpisana umowa rezerwacyjna jest podstawą do wyłączenia lokalu z oferty. Zaleca się jednak - zgodnie z rekomendacją UOKiK, aby informacja o lokalu (w tym jego cena ofertowa) pozostała na stronie, ale z adnotacją o jego statusie (np. "zarezerwowany").

Co w sytuacji gdy sprzedaż danego lokalu jest wstrzymana?

Obowiązek raportowania dotyczy wyłącznie lokali które znajdują się w aktywnej ofercie sprzedaży. Jeśli sprzedaż danego lokalu jest wstrzymana (np. z powodu zawarcia umowy rezerwacyjnej) i nie jest on w tym czasie oferowany, to nie ma obowiązku codziennego przesyłania jego danych na www / do portalu dane.gov.pl. Obowiązek raportowania powraca, gdy lokal trafia do sprzedaży.

Co w przypadku rabatów indywidualnych?

Rabaty nie trafiają do rejestru; w voxCRM widzi je wyłącznie zespół sprzedaży.

Jak często wysyłać dane na dane.gov.pl?

Minimalnie raz na 24h. voxCRM umożliwia aktualizacje danych nawet co godzinę, docelowo dane będą aktualizowane automatycznie.

Moja firma ma kilka spółek celowych. Czy muszę dla każdej zakładać osobne konto i wysyłać osobnego maila?

Zaleca się, aby w jednym mailu zgłoszeniowym zawrzeć dane wszystkich spółek, które chcesz zarejestrować. Znacznie przyspieszy to pracę urzędu. Pamiętaj jednak, że każda osoba, która ma być edytorem danych, musi mieć swoje indywidualne konto na portalu. Jeden edytor może następnie obsługiwać wiele spółek, a jedna spółka może mieć przypisanych wielu edytorów.

Czy muszę zgłaszać dane teleadresowe dla każdej spółki osobno, jeśli korzystają ze wspólnego biura i numeru telefonu?

Nie jest to konieczne. Jeśli kilka Twoich spółek korzysta z jednego, ogólnego numeru telefonu czy adresu biura sprzedaży, możesz podać te same dane kontaktowe dla każdej z nich.

Co się stanie, jeśli pracownik będący edytorem danych odejdzie z firmy?

Wszelkie zmiany dotyczące edytorów danych (dodanie nowej osoby, usunięcie pracownika) należy zgłaszać mailowo na ten sam adres: kontakt@dane.gov.pl. Zmiany te są również wprowadzane ręcznie przez urzędników.

Co w sytuacji, gdy sprzedaż w moim imieniu prowadzi zewnętrzne biuro nieruchomości?

Obowiązek rejestracji i raportowania danych zawsze spoczywa na deweloperze, nie na pośredniku. Strona internetowa pośrednika może nadal prezentować Twoją ofertę, ale musi na niej znaleźć się wyraźny link i informacja o adresie Twojej oficjalnej strony, na której znajdują się wszystkie dane wymagane ustawą.

Czy na stronie internetowej muszę pokazywać ceny komórek lokatorskich i miejsc postojowych?

Tak. Wszystko, co oferujesz do sprzedaży, musi mieć podaną cenę na stronie. Dotyczy to nie tylko lokali, ale również miejsc postojowych, komórek lokatorskich i innych świadczeń, które klient może nabyć.

Jak dokładnie ustawa definiuje "rozpoczęcie sprzedaży"?

Jest to publiczne poinformowanie o rozpoczęciu procesu oferowania lokali oraz wyrażenie gotowości do zawierania umów. Co ważne, dotyczy to również zawierania umów rezerwacyjnych.

Czy muszę udostępniać na stronie prospekt informacyjny?

Tak. Ustawa wymaga, aby część ogólna prospektu informacyjnego była opublikowana na stronie internetowej inwestycji w formie pliku do pobrania.

Lokal ma umowę rezerwacyjną. Czy muszę usuwać go z oferty na stronie?

Lokal objęty umową rezerwacyjną nie jest w aktywnej ofercie sprzedaży. Zaleca się jednak - zgodnie z ostatnią rekomendacją UOKiK, aby informacja o lokalu (w tym jego cena ofertowa) pozostała na stronie, ale z adnotacją o jego statusie (np. "zarezerwowany"). Gdy wraca do sprzedaży, powinien mieć zachowaną ciągłość historii cen.

Czy muszę codziennie wysyłać raport, nawet jeśli ceny się nie zmieniły? A co z weekendami i świętami?

Tak. Ustawa wymaga przesyłania danych raz na dobę, każdego dnia, bez żadnych wyjątków, niezależnie od tego, czy Twoja oferta lub ceny uległy zmianie, stąd automatyzacja procesu będzie dużym ułatwieniem.

Czy muszę publikować ceny historyczne sprzed półtora roku?

Nie. Obowiązek pokazywania historii cen dotyczy tylko okresu od dnia, w którym dana inwestycja została objęta przepisami ustawy. Prawo nie działa wstecz.

Co zrobić, jeśli cena lokalu zmieni się kilka razy w ciągu jednego dnia?

Każda zmiana ceny musi zostać odnotowana. Jeśli w ciągu jednego dnia cena danego lokalu zmieni się trzykrotnie, wszystkie trzy zmiany muszą zostać uwzględnione w raporcie przesłanym za ten dzień.

Co zrobić, jeśli przez pomyłkę wprowadzę na stronie błędną cenę lokalu, na przykład 200 zł zamiast 2 000 000 zł?

Taki wpis jest traktowany jako oczywisty błąd, a nie jako świadoma oferta cenowa, w związku z czym nie podlega raportowaniu jako zmiana ceny. Należy go niezwłocznie skorygować i do systemu zaraportować wyłącznie prawidłową, poprawioną cenę. Raportowanie omyłkowej ceny jest nieprawidłowe, do całego procesu prezentacji cen należy podchodzić w sposób skrupulatny.

Czy publikując dane na dane.gov.pl nie muszę już pokazywać historii zmian ceny na stronie www?

Nie, nie można. Dane o lokalu muszą być tożsame na stronie www oraz na dane.gov.pl

Jak pokazać dane historyczne na www?

System voxCRM już rejestruje informacje o historii cen każdego lokalu i umożliwia udostępnianie tych danych za pośrednictwem API dla strony www. Na stronie www można będzie zatem w łatwy sposób publikować bieżącą informację o aktualnej cenie oraz np. po kliknięciu w button historia - tabelkę z informacją o datach i cenach historycznych danego lokalu. Oferujemy pełne wsparcie firm tworzących strony www dla deweloperów.

Więcej na temat zaleceń dot. publikacji cen na stronie www zgodnie z ustawą i dyrektywą Omnibus:

Jawność cen mieszkań i dyrektywa omnibus. Jak poprawnie prezentować ceny na stronie dewelopera.

Podsumowanie i następne kroki

Nowe prawo wymaga transparentności, lecz z odpowiednio skonfigurowanym voxCRM spełnisz wymogi przy minimalnym nakładzie pracy.

1. Zarejestruj konto na dane.gov.pl.
2. Uzyskaj status Dostawcy Danych.
3. Pomożemy skonfigurować automatyczną publikację cen, voxDeveloper CRM jest już gotowy na wymogi ustawy.

Warto przeczytać:

Jak automatycznie aktualizować dane lokali na portalu dane.gov.pl

Jawność Cen i dyrektywa Omibus, jak poprawnie prezentować ceny na stronie www dewelopera .

Przykładowe dane dla WWW można sprawdzić pod tym linkiem .