Jawność Cen Mieszkań i Dyrektywa Omnibus. Jak poprawnie prezentować ceny na stronie dewelopera?

Aktualizacja z dnia 10.07.2025

Jawność Cen Mieszkań i Dyrektywa Omnibus. Jak poprawnie prezentować ceny na stronie dewelopera?

Dynamicznie zmieniające się przepisy prawne w Polsce, w tym nowelizacja ustawy z dnia 21 maja 2025 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz unijna Dyrektywa Omnibus, wyznaczają nowe standardy prezentowania cen mieszkań przez deweloperów. Ustawa wchodzi w życie 11 lipca 2025 r. dla nowych inwestycji (sprzedaż rozpoczynająca się w tym dniu lub później) oraz 11 września 2025 r. dla inwestycji już w toku. "Rozpoczęcie sprzedaży" oznacza publiczne oferowanie lokali i gotowość do zawierania umów deweloperskich/przedwstępnych co wymaga uruchomienia strony internetowej dewelopera. Dla deweloperów to szansa na budowanie silniejszego zaufania klientów i wyróżnienie się na rynku.

Zgodnie z ostatnimi informacjami prezentowanymi przez PZFD jeśli po 11 lipca 2025 r. będą zawierane umowy rezerwacyjne w ramach przedsprzedaży (przed oficjalnym rozpoczęciem sprzedaży), to już przed zawarciem pierwszej takiej umowy strona internetowa musi działać zgodnie z nowymi przepisami. Oznacza to, że deweloperzy prowadzący przedsprzedaż mogą być zmuszeni do wcześniejszego wdrożenia wszystkich obowiązków, nawet jeśli oficjalna sprzedaż ma ruszyć później.

Kluczowe zasady prezentacji cen na stronie dewelopera

Aby spełnić nowe wymogi i wzmocnić swój wizerunek, warto zastosować się do następujących wytycznych UOKiK:

Przejrzysta cena brutto i cena za m²: Każdy oferowany lokal musi mieć wyraźnie podaną cenę całkowitą brutto oraz cenę brutto za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Ceny powinny być łatwo dostępne zarówno na liście ofert, jak i na szczegółowej karcie lokalu. Warto dodać adnotację o uwzględnieniu VAT (np. "cena zawiera 8% VAT", “cena brutto”). Powierzchnia lokalu opisana na materiałach graficznych (np. foldery, karty marketingowe ) musi być zgodna z powierzchnią wskazaną na liście lokali oraz karcie lokalu na stronie internetowej. Cena za metr kwadratowy musi być obliczona wyłącznie od powierzchni użytkowej. Jeśli deweloper nadal stosuje powierzchnię sprzedażową/rozliczeniową (zawierającą ścianki działowe), musi to robić w sposób w pełni transparentny - klient musi jasno wiedzieć, ile płaci i za jaką rzeczywistą powierzchnię. Ustawa wymaga pokazywania ceny za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, a powierzchnia sprzedażowa może być wskazywana dodatkowo, ale nie zamiast.

Sposób prezentacji cen pomieszczeń przynależnych i praw:

Pomieszczenia przynależne nieprzypisane do konkretnych lokali: Jeśli pomieszczenia przynależne lub prawa do korzystania z lokalu nie są przypisane do konkretnych lokali mieszkalnych, ich ceny mogą być prezentowane w formie osobnej tabeli, pod warunkiem zachowania wymogu przejrzystości i łatwości dostępu dla nabywcy. UOKiK zaleca prezentowanie informacji o miejscach postojowych czy komórkach lokatorskich , nawet jeżeli mogą być one nabywane dobrowolnie i wybierane przez nabywców.
Pomieszczenia przynależne przypisane do konkretnych lokali: Jeśli deweloper zdecyduje się przypisać komórkę lokatorską, boks rowerowy czy miejsce postojowe do konkretnego mieszkania (np. jako część oferty obligatoryjnej), to taka informacja powinna pojawić się przy ofercie konkretnego lokalu ze wskazaniem poszczególnych cen każdego z produktów oraz ceny pełnej oferty.
Niezależnie od sposobu oferowania: Niezależnie od tego, czy deweloper oferuje te elementy jako obligatoryjnie przypisane do konkretnego lokalu (tj. w kompleksowej ofercie: mieszkanie + miejsce + komórka), czy też umożliwia nabywcy swobodny wybór z puli dostępnych produktów, każdy taki element, którego cena nie jest uwzględniona w cenie metra kwadratowego lokalu, musi mieć jasno podaną swoją cenę, bez stosowania zakresów cen (widełek "od do").
Inne świadczenia pieniężne: Wszystkie inne świadczenia pieniężne, które nabywca będzie zobowiązany uiścić w związku z umową przeniesienia własności, również powinny być jasno przedstawione na stronie oferty. Może to obejmować na przykład udziały w drogach dojazdowych, opłaty za przyłączenie mediów, opłaty przekształcenia użytkowania wieczystego, opłaty stałe po odbiorze mieszkania w okresie deweloperskim, pakiety wykończeniowe (jeżeli są oferowane w ramach umowy deweloperskiej). Dla części tych świadczeń, w których opłaty są zmienne lub zależne od zużycia nie ma konieczności podawania konkretnych kwot. Świadczenia rodzajowe warto podkreślić z adnotacją np. Nabywca będzie zobowiązany ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną od dnia powstania Wspólnoty Mieszkaniowej według stawek rynkowych. Nie trzeba podawać również opłat notarialnych związanych z zawarciem umowy deweloperskiej czy umowy przenoszącej własność.

Transparentność promocji i obniżek (Dyrektywa Omnibus): Przy komunikowaniu obniżki ceny, obowiązkowe jest podanie trzech wartości: aktualnej ceny promocyjnej, poprzedniej ceny (czyli ceny sprzed wprowadzenia obniżki) oraz najniższej ceny z 30 dni przed wprowadzeniem obniżki. Ta zasada ma zastosowanie do każdej formy komunikacji o obniżce ceny – od strony WWW po reklamy i media społecznościowe. Należy pamiętać, że raportowana i prezentowana jest zawsze cena ofertowa, a nie indywidualnie negocjowana cena transakcyjna.

Jawna historia zmian ceny: Deweloperzy mają obowiązek archiwizowania i udostępniania historii wszystkich zmian cen danego lokalu. Przy każdej zmianie ceny należy podać datę tej zmiany, zachowując dotychczasowe informacje od dnia rozpoczęcia sprzedaży (w praktyce od 11 lipca 2025 dla nowych inwestycji i 11 września 2025 dla inwestycji, których sprzedaż już się rozpoczęła). Historia zmiany cen ma dotyczyć również produktów przynależnych. Obowiązek archiwizowania i udostępniania historii cen zaczyna się odpowiednio:
dla lokali w sprzedaży przed 11 lipca 2025 - historię pokazujemy od 11 września 2025 roku
dla lokali w sprzedaży w dniu 11 lipca oraz po tej dacie - historia musi być udostępniana w dniu rozpoczęcia sprzedaży

Widoczność ceny lokalu zarezerwowanego lub sprzedanego: Zgodnie z aktualnym stanowiskiem UOKiK, w przypadku lokalu objętego umową rezerwacyjną czy umową deweloperską zaleca się, aby informacja o cenie ofertowej pozostała widoczna na stronie, ale z wyraźną adnotacją o jego statusie (np. "zarezerwowany"). Informacje cenowe muszą być dostępne od rozpoczęcia sprzedaży aż do przeniesienia praw do ostatniego mieszkania w inwestycji. Nawet zarezerwowane lub sprzedane lokale powinny figurować w wykazie z cenami ofertowymi i statusem “zarezerwowany”, " umowa deweloperska " , aż do momentu wyprzedania całej inwestycji.
Obowiązek wskazania adresu strony dewelopera w reklamach: Każda reklama, ogłoszenie czy oferta sprzedaży skierowana do nabywców musi zawierać adres strony internetowej dewelopera, na której dostępne są informacje o cenach. Kod QR może być użyty jako dodatek, ale pełny i czytelny adres URL musi być zawsze podany obok niego. Wszelkie reklamy i ogłoszenia dewelopera muszą zawierać adres strony internetowej, na której dostępne są wymagane informacje, a w przypadku podstron dla konkretnych inwestycji, należy podać ich bezpośrednie adresy.
Strona internetowa dewelopera: Warto zaznaczyć, że obowiązek prowadzenia strony internetowej nie oznacza, że każda ze spółek celowych musi posiadać odrębną witrynę. Wystarczy, aby strona spółki głównej (spółki matki) prezentowała oferty wszystkich spółek celowych (deweloperów), pod warunkiem, że dotarcie do oferty konkretnej spółki córki będzie bardzo intuicyjne i proste. Najlepiej, aby na stronie głównej od razu wskazane były konkretne inwestycje prowadzone przez spółki celowe, z czytelnym podziałem np. na miasta lub regiony. Takie rozwiązanie sprzyja przejrzystości i ułatwia nabywcom odnalezienie interesujących ich ofert, jednocześnie spełniając wymogi UOKiK. Należy pamiętać, że każda spółka celowa (deweloper) prowadząca sprzedaż jest indywidualnie zobowiązana do rejestracji w portalu dane.gov.pl, podając adres swojej strony lub podstrony ofertowej.
Prezentacja Prospektu Informacyjnego na Stronie WWW: Deweloper ma obowiązek udostępniać na swojej stronie internetowej, na której prowadzona jest sprzedaż lokali, część ogólną prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Kluczowe jest zapewnienie bezpośredniego dostępu do tego prospektu z poziomu oferty konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, najlepiej w formie podlinkowanej do pobrania. Jeśli prospekt jest umieszczony na innej stronie internetowej lub podstronach, musi być do niego zapewnione czytelne odesłanie, aby nabywca mógł go łatwo odnaleźć i zapoznać się z jego treścią. Warto podkreślić, że prospekt informacyjny jest dokumentem ogólnym dla całej inwestycji, a nie indywidualnym dla każdego lokalu. Należy również pamiętać, że portal dane.gov.pl nie przyjmuje plików PDF ani DOC; należy tam umieszczać jedynie linki do prospektów.

Dobre praktyki w prezentacji cen na stronie

Karta lokalu: Wszystkie kluczowe informacje cenowe powinny być łatwo dostępne na karcie lokalu. Wyróżnij cenę brutto, a cenę za m² podaj tuż obok. Wszystkie elementy wliczone w cenę lokalu lub dodatkowo płatne powinny być jasno przedstawione (np. w formie listy punktowanej). W przypadku promocji, wyróżnij nową cenę, podaj starą (przekreśloną) i najniższą z ostatnich 30 dni. Status lokalu (dostępny/zarezerwowany/umowa deweloperska) musi być wyraźnie widoczny, nie ukrywając ceny ofertowej.
Lista ofert mieszkań i filtracja: Prezentuj mieszkania w czytelnej tabeli lub liście z wyraźnie widocznymi kolumnami takimi jak: Nr lokalu, Powierzchnia, Liczba pokoi, Piętro, Cena brutto, Cena za m², oraz Status. Wprowadź intuicyjne sortowanie po cenie (lub cenie za m²) oraz filtry, które pomogą szybko odnaleźć interesujące klienta oferty. Zapewnij opcję wyświetlania tylko dostępnych lokali, jednocześnie domyślnie pokazując pełną listę dla zachowania transparentności. Wyróżnij promocje i jasno prezentuj statusy lokali. Rozważ dodanie opcji pobrania aktualizowanego cennika w formacie PDF. Warto także rozważyć dodanie na stronie opcji porównania wybranych ofert, co jeszcze bardziej usprawni proces wyboru.
Pasek promocji i komunikaty o obniżkach: Wykorzystaj pasek promocji lub inne wyróżnienia graficzne, aby zwrócić uwagę na aktywne obniżki. Pamiętaj, aby szczegóły rabatu (zgodnie z Dyrektywą Omnibus) były dostępne przy konkretnych mieszkaniach. Możesz stworzyć sekcję "Promocje" lub wykorzystać karuzelę, by zaprezentować przecenione lokale z wymaganymi informacjami cenowymi.

Ochrona przed zgłoszeniami - komunikaty o przepisach przejściowych

Ze względu na funkcjonującą stronę "zgłoś dewelopera" (https://zglosdewelopera.pl/), deweloperzy korzystający z przepisów przejściowych powinni umieścić na stronie wyraźny komunikat, np.: "Inwestycja “NAZWA INWESTYCJI” korzysta z przepisów przejściowych i będzie publikować ceny od 11 września 2025 roku zgodnie z nowelizacją ustawy z dnia 21 maja 2025 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Podstawa prawna: art. 2 ustawy z dnia 21 maja 2025 r." Komunikat powinien być widoczny, wyróżniony i jednoznaczny, aby uchronić się przed nieuzasadnionymi zgłoszeniami.

VoxDeveloper CRM: Twoje sprawdzone wsparcie w transparentności cen!

W obliczu nowych regulacji, nasz system kompleksowo ułatwia dostosowanie się do wymogów i automatyzację procesów:

Pełna kontrola danych: voxDeveloper CRM umożliwia precyzyjne gromadzenie i edycję wszelkich informacji – od aktualnych cen brutto i cen za m², ceny promocyjne, historię cen po szczegółowe koszty dodatkowe, przygotowując je do publikacji.
Gotowość na regulacje: Zespół voxDeveloper CRM aktywnie pracuje nad dostosowaniem systemu do dokładnych wytycznych dotyczących formatu i zasad aktualizacji danych dla portalu dane.gov.pl
Spójność danych: voxDeveloper CRM gwarantuje identyczność cen w CRM, na Twojej stronie WWW i w rejestrze państwowym (dane.gov.pl), minimalizując ryzyko rozbieżności, pod warunkiem aktualności danych źródłowych. To fundament wiarygodności!
Automatyzacja WWW: Dzięki dostępnemu API, voxCRM umożliwia łatwe przygotowywanie wyszukiwarki i danych lokali na stronie www, w pełni zgodnych z nowymi wytycznymi, co ułatwia publikację na Państwa stronie internetowej.
Automatyczny generator danych dla dane.gov.pl: Generowanie danych dla dane.gov.pl jest proste z voxDeveloper CRM! Nasz system automatycznie stworzy odpowiedni format pliku z prawidłową strukturą, bazując na danych, które już posiadasz w CRM. Docelowo voxCRM umożliwi automatyczne przesyłanie danych na portal dane.gov.pl przez API, minimalizując nakład pracy. Szczegóły techniczne są finalizowane i będą dostępne wkrótce.
Kontrola publikacji: Z voxDeveloper CRM masz pełną kontrolę i bezpieczeństwo. System oferuje zaawansowane funkcje zarządzania eksportem danych (w tym cen) na zewnętrzne portale i WWW. Decydujesz, co i kiedy jest publikowane, a system waliduje pliki pod kątem zgodności z wymogami Ministerstwa.

Najczęściej Zadawane Pytania (FAQ)

Jakie informacje cenowe muszą być zawsze widoczne dla każdego mieszkania, a także co z historią zmian cen? Każdy lokal powinien mieć wyraźnie podaną pełną cenę brutto (z VAT) oraz cenę za metr kwadratowy. Te kluczowe informacje powinny być łatwo dostępne zarówno na liście ofert, jak i na szczegółowej karcie lokalu, umożliwiając szybkie porównanie. Dodatkowo, deweloper ma obowiązek archiwizowania i udostępniania historii wszystkich zmian cen danego lokalu, co jest kluczowe dla pełnej przejrzystości.
Jakie dodatkowe elementy i koszty należy jasno wyszczególnić? Oprócz ceny mieszkania, należy przejrzyście przedstawić ceny wszelkich pomieszczeń przynależnych (np. komórek lokatorskich, miejsc postojowych, boksów rowerowych) oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli ich koszt nie jest już wliczony w cenę główną. Należy również wymienić inne świadczenia pieniężne, które nabywca będzie musiał ponieść w związku z umową przeniesienia własności. Nie musi jednak dotyczyć to wskazania konkretnych kwot dla świadczeń, w których opłaty są zmienne lub zależne od zużycia. Warto wskazać orientacyjne koszty wraz z odpowiednią adnotacją.
W jaki sposób prezentować promocje i obniżki cen, aby spełnić wymogi Dyrektywy Omnibus? Przy komunikowaniu obniżki ceny, należy wyraźnie pokazać trzy wartości: aktualną cenę promocyjną, poprzednią cenę oraz najniższą cenę z ostatnich 30 dni przed wprowadzeniem obniżki. Ma to na celu zapobieganie pozornym promocjom i ułatwienie klientom oceny korzyści.
Czy cena mieszkania powinna być widoczna nawet, gdy jest zarezerwowane lub sprzedane? Zgodnie ze stanowiskiem Prezesa UOKiK, dla inwestycji w toku, zaleca się, aby informacja o lokalu (w tym jego cena ofertowa nie traksakcyjna) pozostała na stronie, ale z adnotacją o jego statusie (np. "zarezerwowany", "umowa deweloperska", "umowa końcowa"). Pełna lista lokali, poza sprzedanymi (umowa przenosząca własność), z ich cenami (ofertowymi) oraz statusami, buduje wiarygodność dewelopera i eliminuje percepcję ukrywania informacji.
Od kiedy dokładnie obowiązuje obowiązek rejestracji i raportowania danych? To zależy od statusu inwestycji. Istnieją dwa kluczowe terminy: od 11 lipca 2025 r. dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczyna się w tym dniu lub później; oraz od 11 września 2025 r. dla inwestycji, które w dniu 11 lipca są już w trakcie sprzedaży (obowiązuje dla nich dodatkowy, dwumiesięczny okres przejściowy).
Kto w praktyce jest "dostawcą danych", którego należy zarejestrować na portalu dane.gov.pl? Dostawcą danych jest deweloper – czyli podmiot, który prowadzi sprzedaż lokali lub domów i oferuje je na rynku. Jeśli sprzedaż realizowana jest przez dedykowane spółki celowe, to właśnie te spółki należy zarejestrować jako osobnych dostawców danych.
Jakie są konsekwencje braku rejestracji i nieprzesyłania danych? Niewypełnienie obowiązków informacyjnych stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Nadzór sprawuje UOKiK, który może nałożyć kary finansowe.
Czy muszę raportować ceny samych miejsc postojowych lub komórek, jeśli wszystkie mieszkania są sprzedane? Tak. Jeśli w ofercie pozostały tylko miejsca postojowe lub komórki lokatorskie, ich ceny również powinny być jawne i raportowane.
Co w sytuacji, gdy sprzedaż danego lokalu jest wstrzymana? Obowiązek raportowania dotyczy wyłącznie lokali, które znajdują się w aktywnej ofercie sprzedaży. Jeśli sprzedaż danego lokalu jest wstrzymana (np. z powodu zawarcia umowy rezerwacyjnej) i nie jest on w tym czasie oferowany, to nie ma obowiązku codziennego przesyłania jego danych na www / do portalu dane.gov.pl. Obowiązek raportowania powraca, gdy lokal trafia do oferty sprzedaży. Dla ułatwienia można raportować cenę katalogową i status lokalu np. "umowa rezerwacyjna".
Co w przypadku rabatów indywidualnych? Rabaty indywidualne nie trafiają do rejestru publicznego. Są widoczne wyłącznie dla zespołu sprzedaży. Nie prezentujemy również cen transakcyjnych jeżeli lokal będzie posiadał status “zarezerwowany” czy “umowa deweloperska”
Jak często wysyłać dane na dane.gov.pl? Dane powinny być przekazywane ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji raz na dobę, tj. również w weekendy i święta. voxDeveloper CRM pomoże zautomatyzować ten proces poprzez automatyczne udostępnianie do portalu dane.gov.pl aktualnych cenników zgodnie z wytycznymi Ministerstwa: https://dane.gov.pl/pl/knowledgebase/useful-materials/udostepnianie-danych-dotyczacych-cen-mieszkan-informacje-dla-deweloperow
Mam przedsprzedaż przed oficjalnym rozpoczęciem sprzedaży (jesteśmy w trakcie procesu otwierania rachunku powierniczego ) - czy muszę już pokazywać ceny? Zgodnie z ostatnimi rekomendacjami PZFD, jeśli po 11 lipca 2025 r. będą zawierane umowy rezerwacyjne w ramach przedsprzedaży, to już przed zawarciem pierwszej takiej umowy strona internetowa musi działać zgodnie z nowymi przepisami i pokazywać wszystkie wymagane informacje cenowe.
Co oznacza "własna strona internetowa" - czy muszę tworzyć nowe strony dla każdej inwestycji? Nie potrzeba osobnych stron dla inwestycji. Według wyjaśnień UOKiK może to być strona główna spółki, z której w sposób intuicyjny i łatwy można dotrzeć do ofert poszczególnych inwestycji. Ważna jest przejrzystość i łatwa dostępność informacji dla nabywców.
Jakie statusy lokali powinienem pokazywać na stronie? Zaleca się trzy statusy: "dostępny" (lokal w ofercie), "zarezerwowany" (zawarta umowa rezerwacyjna), "umowa deweloperska" (zawarta umowa deweloperska, przedwstępna, końcowa / przenosząca własność). Lokal może zniknąć ze strony dopiero po przeniesieniu własności, ale UOKiK wskazuje, że warto, by nawet lokale po sprzedaży nadal pozostały widoczne na www.
Czy mogę używać portali typu OLX, Otodom jako "własnej strony"? Nie. Portale pośredników nie są "własną stroną internetową". Na tych portalach oferty mogą wyglądać jak dotychczas, ale muszą zawierać wyraźny link do Twojej oficjalnej strony z pełnymi informacjami wymaganymi ustawą.
Czy muszę umieszczać komunikat o przepisach przejściowych na stronie? Zaleca się umieszczenie wyraźnego komunikatu, że dana inwestycja korzysta z przepisów przejściowych i będzie publikować ceny od 11 września 2025 r. Ma to na celu uchronienie przed zgłoszeniami na stronie "zgłoś dewelopera".

Zobacz również: Praktyczny przewodnik dla dewelopera dot. ustawy o jawności cen .

Źródła:

Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa o jawności cen mieszkań)
Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/2161 (Dyrektywa Omnibus) w sprawie przejrzystości cen promocji.
Odpowiedź Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 24 czerwca 2025 r. (nr DOZIK.050.1.2025.SŻ)
Materiały prasowe i branżowe omawiające nowe obowiązki deweloperów.

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.